서울 시내 아파트의 모습. (경인바른뉴스 db)

서울시가 주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진 시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 '2종 7층' 규제를 손질했다. 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비 주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다.

서울시는 이 같은 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 이는 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%→200%(허용용적률)로 상향된다.

2종 7층 일반주거지역은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그간 2종 일반주거지역보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.

2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.

이와 함께 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비 주거비율도 3년 간 한시적으로 완화한다.

상업‧준주거지역 비주거비율 기준은 상업지역 및 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율이상으로 관리하는 것을 말한다.

주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업 공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영했다는 설명이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다는 게 시 관계자의 설명이다.

실제로 서울연구원의 최근 연구결과에 따르면, 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 지난해 대비 절반 이하가 될 것으로 전망되고 있다. 이에 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안한 바 있다.

서울시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다.

서울시 관계자는 주택공급과 관련해 “기존에 일률적으로 적용됐던 도시계획 규제들을 이와 같이 사업성을 높이는 방향으로 유연하게 완화해 민간의 참여를 이끌어내고, 주택시장 안정화를 유도하겠다”고 밝혔다.

한편, 이번 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’ 개정은 오세훈 시장이 주택공급 활성화를 위해 지난 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 관련 계획을 변경(9월23일)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리 지었다.

류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며 “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도할 것”이라고 말했다.

경인바른뉴스 염정오 기자 barun@kibarunews.com 염정오 기자의 기사 더보기

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