서울 오피스 투자 '찬 바람'? 2025년 3분기 거래액 1조 원 감소 [사진=Pexels]

올해 3분기 서울 오피스 시장의 거래 규모가 전 분기 대비 크게 위축된 것으로 나타났다. 투자 시장의 불확실성이 지속되면서 총 거래액이 1조 원 넘게 줄어들었지만, 임대 시장은 권역별로 차별화된 회복세를 보인 것으로 분석된다.

20일 교보리얼코가 발표한 '2025년 3분기 오피스 마켓리포트'에 따르면, 거래 시장은 다소 주춤한 반면 여의도권(YBD)을 중심으로 공실률이 안정세를 보이며 임차 수요는 견조함을 유지했다.

※ 거래시장 침체 : 총 거래액 4조 6,368억 원, 3.3㎡당 거래가 하락

올해 3분기 서울 오피스빌딩 거래는 총 18건으로, 전 분기 대비 1조 678억 원 감소한 총 4조 6,368억 원을 기록했다. 이는 강남권역(GBD)의 거래 감소 영향이 크게 작용한 것으로 분석된다.

총 거래 면적 역시 전 분기 대비 98천㎡ 감소한 464천㎡ 규모로 집계되어 시장의 위축세를 여실히 보여줬다.

3.3㎡당 평균 거래가는 전 분기 대비 154만 원 하락한 3,305만 원 수준으로 확인됐으며, 투자 수익률을 나타내는 Cap. Rate(자본 환원율)는 0.04%p 상승한 3.95%를 기록했다. Cap. Rate의 상승은 투자자들에게 금리 변동에 따른 투자 수익률 부담이 커지고 있음을 시사한다.

실수요 매입은 확대 : 시장 침체 속에서도 기업들의 실수요형 오피스 매입은 활발했다. 삼양식품이 남산N타워를 약 2,300억 원에 인수하고, 동국제강그룹이 페럼타워를 약 6,450억 원에 재매입하는 등, 사옥 확보를 위한 대기업들의 움직임이 두드러졌다.

권역별 임대시장 동향: YBD 공실률 '최저', GBD 회복세

서울 전체 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.15%p 소폭 상승한 5.26%를 기록했지만, 권역별 상황은 상이하게 나타났다. 서울 전체의 ㎡당 임대료는 29.9천 원이었다.

▶ 여의도권(YBD): 권역 내 대형 공실 해소에 힘입어 공실률이 1.65%까지 급락하며 서울 3대 권역 중 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 임대료는 상승했으나, 관리비는 하락세를 보였습니다.

▶ 강남권(GBD): 신규 공급의 안정화와 중대형 오피스빌딩의 공실 축소 덕분에 공실률 3.43%를 기록하며 임대 시장이 회복세에 접어든 것으로 평가됩니다.

▶ 도심권(CBD): 대형 오피스빌딩의 공실 발생으로 공실률이 3.62%로 소폭 상승했으나, 임대 시세는 전 분기 대비 상승했습니다.

■ 3분기 신규 공급 현황

당 분기 신규 공급된 오피스 빌딩은 총 11개 동이며, 총 연면적은 252,079㎡에 달했다. 주요 공급 사례로는 도심권의 INO88 타워, 강남권의 분데스 강남, 기타권역의 센터포인트 성수 등이 있다.

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