서울 서초동 법원. (사진 = 플리커)

“세입자가 전 건물주 때부터 임대료가 3기분 이상 연체되었습니다. 3기분 이상 임대료가 연체됐다면 임대차 계약 해지 및 명도소송이 가능한 것으로 알고 있습니다. 새 건물주가 된 저도 명도소송이 가능할까요?”

임대료 연체로 기존 세입자와 새 건물주 간 눈치 싸움이 치열하다. 전 건물주 때는 물론이고 건물주가 바뀐 후에도 임대료를 연체하는 세입자들이 등장하면서 새 건물주들의 한숨이 깊어지고 있는 것이다.

24일 법조계 등 관련업계에 따르면, 건물주가 바뀐 후에도 세입자들이 임대료를 연체하는 현상이 지속되고 있다. 새 건물주들은 임대차 계약 해지는 물론 임대료 회수에도 적극 나서고 있지만, 세입자들의 묵묵부답이 이어지고 있다.

이 같은 경험을 한 새 건물주들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 건물을 매수한 이후에 새로이 계약한 세입자와는 달리, 이전 건물주와 계약한 세입자의 임대료 연체 문제는 간단치 않은 문제다.

전문가들은 세입자가 전 건물주에게 임대료를 연체했다면 연체금액은 새 건물주가 이어받는 게 아니기 때문에 건물명도소송에서 패소할 수 있다고 경고하고 있다.

엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “새 건물주는 이전 건물주로부터 임대료 연체 금액에 대한 채권양도 계약(연체임대료를 물려받는 계약)을 해야 한다. 하지 않으면 세입자에게 계약해지나 상가명도소송을 할 수 없다”고 조언했다. 엄 변호사는 그러면서 “새 건물주는 세입자에게 채권양도 계약 사실을 통지해야한다”고 덧붙였다.

명도소송이란 세입자를 상대로 점포를 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 지난 9월 대법원이 발표한 ‘2021사법연감’에 따르면, 지난 한 해 동안 전국법원에 접수된 명도소송은 총 3만6681건인 것으로 집계됐다.

3기분 이상 임대료 연체가 있는 기존 세입자에게 임대차 계약 해지 및 명도소송을 하기 위해선 매매계약 당시부터 임대료 연체에 대한 채권을 양도받는 것이 관건이다. 채권 양도를 받지 않았을 때보다 기간과 비용을 절약할 수 있기 때문이다.

양도양수계약서를 작성 할 때는 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 날인하면 된다. 이후
채권양도 통지서를 세입자에게 발송하여 수취여부를 확인하면 된다.

엄 변호사는 “만일 매매계약 당시 채권양도 계약을 하지 않았다면 기존 연체금은 포기하고 새 건물주가 된 시점부터 3기분 이상 임대료 연체를 다시 따져서 명도소송을 해야 한다”고 조언했다.

경인바른뉴스 김형주 기자 barun@kibarunews.com 김형주 기자의 기사 더보기

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