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자료 = 경기도청.

"10년간 한 곳에서 영업을 하다가 이번에 그만하기로 했습니다. 권리금을 받기위해 새로운 임차인을 주선하려고 하는데, 임대인은 '계약한지 10년이 지났고 건물도 재건축을 해야 한다'며 그냥 나가라고 합니다. 이 경우에도 상가권리금소송을 할 수 있나요?"

엄정숙 부동산전문 변호사는 "건물주는 세입자의 계약갱신요구 기간인 10년이 지나면 권리금보호 의무도 없어진다고 생각하는 경향이 있다" 면서 "계약갱신요구 기간과 권리금보호 의무는 관련이 없다는 것이 판례의 태도"라고 강조했다.

상가 권리금은 갱신요구권을 행사할 수 없는 10년이 지났더라도 보호받을 수 있다. 하지만 반드시 건물주에게 요청해야만 인정받을 수 있고, 권리금을 주장하지 않으면 인정받을 수 없다.

현행법상 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 '건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다'고 규정하고 있다. 이때 권리금은 같은 법 제10조 제2항이 규정한 '상가 세입자의 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 10년'이 지났다 하더라도 회수기회가 보호된다.

대법원 판례검색 사이트에 따르면, 1950년대부터 권리금 소송관련 대법원 판례는 총 239건이며 이 중 법이 개정된 2015년 5월 이후 나온 판례는 54건인 것으로 조사됐다. 실제로 권리금반환소송에서 10년이 지났지만 권리금회수기회를 보장받은 판례가 있다. (대법원 2017다225312판결).

판례에 따르면, 건물주 A와 세입자 B는 상가 임대차계약을 체결한 후 10년이 지났다. A씨는 '갱신요구 기간인 10년도 지났고 이제는 재건축을 하겠다'며 건물을 비워달라는 명도소송을 제기했다. 이에 B씨는 건물주 때문에 권리금을 못 받게 되었다며 맞섰다.

이에 대법원은 "최초임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과해 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다"라며 "10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"고 판결했다. 세입자 B의 손을 들어준 것이다.

만약 10년 지난 시점에서 건물주가 재건축을 이유로 인도를 요청할 경우 세입자들은 어떻게 대처해야 할까.

이에 대해 엄 변호사는 "권리금회수기회를 방해하지 말라고 적극적인 의견표명을 해야 하는데 증거를 남기는 것이 중요하다"며 "문자나 녹음파일도 증거자료로 활용될 수 있지만 내용증명으로 권리금 주선행위에 대해 입증하는 것이 안전하다"고 조언했다.

건물주가 명도소송을 제기하면 손해배상청구소송으로 대응하면 된다. 손해배상소송이란 이른바 권리금소송을 말하는데, '권리금액 만큼 손해를 입었으니 이를 배상해 달라'고 건물주에게 청구하는 것이다.

경인바른뉴스 김형주 기자 barun@kibarunews.com 김형주 기자의 기사 더보기

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