[김현기의 토지이야기]소액 땅 투자, 사기 안 당하는 방법. (사진 = 경기도청)
땅 투자자는 투자의 개발이슈나 노하우를 알아보기 전에 우선 ‘소액 땅 투자자가 사기 안 당하는 방법’부터 제대로 숙지해야 한다. 이것도 노하우가 될 수 있기 때문이다.
‘투자’가 시발점이라면 종착점도 ‘투자’다. 즉 투자의 명분이 끝까지 변질 되어선 안 되는 것이다. 변질되는 순간부터 문제점이 크게 노출되는 것이다.
‘실수요’가 최종 목적이 될 때 사기 사태가 발생하고 만다. 환금성에서 문제가 발생한다. 새로운 지주를 찾을 수가 없다. 땅을 되팔 때 동네 중개업소를 찾게 된다. 기획부동산은 생명력이 짧기 때문이다. 그러나 생명력이 짧다고 무조건 사기는 아니다.
실수요자 상대로 중개하는 공인중개사 입에서 좋은 말이 나올 수 없기 때문에 환금성은 마구 떨어지게 된다. 공인중개사 대부분은 지상물(ex : 주거형부동산) 위주로 중개를 하기 때문에 땅의 분할 등 개발과 관련된 일련의 과정보단 중개행위에 집중하는 게 현실이다.
사기꾼에게 문제가 있지만 소액 땅 투자자들에게도 문제가 전혀 없는 건 아니다. 소액 땅 투자의 가장 큰 문제점은 가령, 1억 원으로 수도권의 세컨하우스를 지을 수 있는 땅을 원하는 것이다. 1억 원으로 수도권 땅은 실수요가치를 바라기보단 투자가치에 집중해야 하는데 말이다. 다만, 오로지 ‘지분투자’만 가능하다.
단독필지를 원할 수 없는 건 투자자금의 부담, 부족 때문이다. 도로 가치 운운할 처지가 아니다. 이슈거리가 풍부한 수도권 땅의 도로 붙은 상황의 땅 가격은 지금도 하늘 높을 줄 모르고 오르고 있다. 아파트 사정과는 엄연히 다르다. 지주가 비싸게 팔고 있고 그 땅을 원하는 자가 많기 때문이다.
희소성이 점차적으로 높아져 가격수위가 높아지고 있다. 초보자들이 기획 부동산 사기에 크게 노출되는 이유는 업자의 감언이설에 쉽게 속아 넘어가서다. 소액 투자자들에게 상습적으로 거짓말을 한다.
예를 들면, 지금은 지분상태지만 나중에 단독필지가 가능하다고 확언하거나, 지금은 맹지상태지만 나중에 도로개설이 가능하다고 과대 포장한다. 또, 나중에 실수요가치(개별적인 건축행위)를 극대화 할 수 있다고 호언장담하기도 한다.
모두다 거짓말이다. 땅을 팔기 위한 수작, 수법일 뿐이다. 사기꾼의 생각과 피해자의 생각이 동일했을 때 사기사건이 발생한다. 즉 이들은 한탕주의자다. 초보자가 업자의 감언이설에 쉽게 넘어가는 이유이리라.
소액투자자의 잘못된 발언과 멘트 역시 사기의 원흉이 된다. "지금은 소액으로 투자하지만 나중에 농막이라도 지으려고요"
이런 사례가 사기를 유발, 촉발하는 것이다. 애초 투자목적으로 샀기 때문에 나중에도 투자목적으로 되팔아야 하는 것이다.
초보자는 ‘투자가치’가 미래의 실수요가치로 바로 직결된다고 보고 있기 때문에 문제가 발생하는 것이다. 실수요가치(시발점)는 투자가치(미래가치)로 바로 반드시 연결되나, 최초의 투자가치가 미래의 실수요가치로 반드시 직결, 연결된다는 건 무리수, 비현실적인 얘기다. 사기의 시발점일 뿐이리라.
◆ 부동산 칼럼니스트 김현기
▲저서 - ‘1000만원으로 독하게 시작하는 땅투자’
▲ ‘부동산투자 꼭 알아야 할 111가지’
▲‘돈이 되는 부동산 독이 되는 부동산’
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