김현기의 토지이야기.
아파트 투자가치가 점점 떨어지면서 상대적으로 소액으로 땅 투자하려는 개미투자자들이 급증세다. 중개업소는 줄고 있지만 기획 부동산이 급증하는 이유다.
차제에 땅 투자자들은 땅 사기사건이 일어나는 경우의 수에 대해 정밀하게 진단할 필요가 있다.
땅 사기사건이 일어나는 경우의 수는 다음과 같다.
(1) 착각하는 업자와 착각하는 투자자에 의해 여전히 사기사건이 발생하고 있다
(2) 습관적으로 거짓말 하는 업자와 착각하는 투자자에 의해 사건 발생
즉, 피해자의 착각만 없으면 사기사건이 일어나지 않는다. 예컨대 국가가 개발하면 개인적인 개발이 만사형통일 것이라는 착각이 문제의 발단이다.
개별적인 건축행위까지 국가가 보증해 줄 거라는 건 착각이다. 아울러, 큰 개발(국책사업)과 작은 개발(개인의 건축 및 전용행위)이 반드시 비례한다는 건 ‘큰 착각’이다. 위험한 사고다.
국가가 단기규제책 중 하나인 개발행위허가제한지역을 통해 개인의 부동산의 현재가치를 보지 및 보호 해줄 수는 있지만 개발을 통해 개인의 모든 건축행위를 가능하게 해줄 거라는 것도 큰 착각이다. 국책사업 중 개별적인 건축행위를 100% 보호, 보증할 수는 없기 때문이다.
즉 투자가치(가수요자↑)가 실수요가치(건축행위)로 바로 연결되는 건 거의 불가능하다. 그래서 착각하지 말라고 재차 강조하는 것이다.
땅 투자자는 단기규제의 실체와 실상을 제대로 알아봐야 한다. 단기규제책인 토지거래허가구역 지정의 의미를 제대로 습득해야 한다. 수도권정비계획법 적용 받는 수도권(서울특별시+경기도+인천광역시)일대 대부분은 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있다.
주택이 토지거래허가구역으로 지정된 경우 - 지정 목적은 위험스런 갭 투자를 막기 위함이다.
집주인은 실수요 목적으로 집을 소유하라는 것이다. 전월세 두지 말고 직접 집주인이 사용하라는 경고의 메시지가 규제 안에 담겨 있다. 2년 정도의 지정기간을 둔다. 갭 투자라는 무리수를 사전에 막기 위한 수단이 바로 토지거래허가구역의 지정인 것이다.
주택입장에선 괜찮다 싶은 안전장치가 토지거래허가구역 제도다. 그러나 토지입장에선 불리하다. 유용하지 않다. 땅 역시 토지거래허가구역으로 지정된다면 실수요 명분으로 움직이지 않으면 안 된다. 소액 땅 투자를 원천봉쇄 한다는 목적으로 규제를 지정한다.
시세차익은 사치이니, 실수요가치에 집중하라는 것이다. 토지를 매입했으면 무조건 지체 없이 개인적으로 개발행위를 하라는 명령이다.(예-농지 및 산지전용과정). 그래서 토지의 토지거래허가구역의 지정은 부자들만을 위한 제도적 장치라 대중적이지 않다. 공정성과 대중성을 잃은 불요불급한 규제제도라는 생각이 필자의 오랜 사고다.
현금을 많이 확보한 자들에게 절대적으로 유리하기 때문에 하는 말. 부동산으로 인한 빈익빈부익부 현상이 심화되는 것이다. 개별적인 개발행위가 가능하기 때문이며 이는 지극히 정당한 행위다. 부자입장에선 환금성과 희소성 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있는 기회인 것이다.
땅 사기가 많은 이유는 위의 사안들을 터득, 이해하는 자가 극소수이기 때문이다. 결국 정부가 정한 단기규제책을 가하는 목적은 하나다. 개인의 투자를 막는 것이다. 실수요자만 생존하는 구조다. 이로써 단기규제책은 자본주의 원리와 생리와 전혀 맞지 않는 제도적 장치다. 사회주의 색상을 너무 닮았다. 모든 투자는 자본의 표상이지 않는가.
◆ 부동산 칼럼니스트 김현기
▲저서 - ‘1000만원으로 독하게 시작하는 땅투자’
▲ ‘부동산투자 꼭 알아야 할 111가지’
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