한국 상업용 부동산 시장, 오피스와 리테일 중심으로 안정세 [사진=언스플래시 제공]

쿠시먼앤드웨이크필드의 ‘마켓빗(MarketBeat)’ 보고서에 따르면, 2025년 2분기 한국 상업용 부동산 시장은 전반적인 경제 불확실성 속에서도 오피스와 리테일 부문에서 뚜렷한 안정세를 보인 것으로 나타났다.

오피스 시장, 강남(GBD) 권역이 상승세 견인

A급 오피스 빌딩의 평균 공실률은 전 분기 대비 0.1%포인트 오른 4.1%를 기록했다. 그러나 강남(GBD) 권역은 대형 임차인을 사전 확보한 신규 공급 빌딩 효과로 임대료가 2.2% 상승하며 전체 시장의 강세를 주도했다.

반면 도심(CBD)과 여의도(YBD) 권역은 신규 공급 및 리모델링 여파로 4%대 공실률을 유지했다. 특히 올해 하반기에는 CBD 권역에서 ‘INNO88’ 리모델링이 완료될 예정이어서, 추가적인 시장 변화 요인이 될 것으로 전망된다.

리테일 시장, 공실률 15% 내외로 안정 유지

서울 7대 가두상권의 평균 공실률은 15.2%로 집계됐다. 최근 내수 경기 침체와 대외 불확실성에도 불구하고 지난 1년간 15% 내외의 안정적인 흐름을 유지했다. 특히 청담 상권은 전 분기 대비 2.3%포인트 하락하며 가장 두드러진 변화를 보였다.

투자 시장, 오피스 중심으로 5.8조 원 거래

2분기 상업용 부동산 거래 규모는 총 26건, 약 5.8조 원으로 조사됐다. 이 중 오피스 자산이 전체 거래의 88%를 차지해 시장을 주도했다. 특히 CBD·GBD 권역을 중심으로 한 중대형 오피스 거래가 활발했다.

반면 물류센터 거래는 단 2건에 불과해 거래 금액이 크게 줄었다. 다만 관광 수요 회복세에 힘입어 3성급 이상 호텔 거래가 이어졌으며, 주요 상권 전역에서 리테일 자산의 고른 거래도 확인됐다.

물류·데이터센터, 공급·투자 모두 둔화

2025년 상반기 수도권 물류 시장은 공급과 투자가 모두 위축됐다. 신규 공급 면적은 전년 동기 대비 73% 감소했고, 거래 규모 역시 45% 줄었다. 외국계 자본 투자가 일부 이어졌으나 코어 자산에 한정되는 모습이었다. 임대 시장에서는 저온 창고보다 상온 창고 수요가 상대적으로 강세를 보였다.

데이터센터 시장은 수도권 중심의 클러스터에서 지방 분산형으로 전환되는 흐름 속에 꾸준히 성장했다. 울산, 부산, 강원 등지에서 AI 및 하이퍼스케일 거점이 부상하고 있으며, 관련 부지 확보도 진행 중이다. 다만 ‘분산에너지특화지역 전력 직접거래 고시’ 시행에도 불구하고 특구 지정 지연 등의 변수로 인해 지방 이전의 효과는 제한적이라는 분석이 나온다.

전체적으로 2025년 2분기 한국 상업용 부동산 시장은 오피스와 리테일의 안정세가 돋보인 반면, 물류와 데이터센터 부문은 불확실성이 지속되는 양상을 보였다.

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