서울시가 국내 최초로 ‘용적이양제(Transfer of Floor Area Ratio·TFAR)’를 도입한다.
이는 규제로 인해 건물의 용적률을 온전히 활용하지 못하는 지역의 미이용 용적률을 개발 가능 지역에 ‘판매’해 도시 전체의 밀도를 효율적으로 관리하는 제도다.
이번 제도는 올해 상반기 ‘서울형 용적이양제 조례’ 입법 예고를 거쳐 하반기 본격 시행을 목표로 추진된다.
◆ “못 쓰는 용적률, 팔 수 있다”… 풍납토성·북촌한옥마을 첫 수혜지 될 듯
서울시는 제도 첫 적용지로 규제 완화가 장기적으로 어려운 지역을 선정할 방침이다. 대표적으로 문화재 보호로 고도제한이 걸린 송파구 풍납토성 일대와 종로구 북촌 한옥마을이 거론된다.
풍납토성은 ‘풍납토성 보존 및 관리에 관한 특별법’에 따라 건물 높이가 7층 이하(21m 이하)로 제한돼 있으며, 북촌 역시 문화재 보호구역으로 묶여 건축물 높이가 3층 이하로 제한된다.
이처럼 법적 규제로 용적률을 활용하지 못한 건물주는 ‘용적이양’을 통해 미이용 용적을 매각해 재산상 손실을 보전할 수 있다. 반대로, 개발 압력이 높은 지역은 이를 매입해 추가 용적률을 확보, 더 높은 층수로 건물을 지을 수 있다.
◆ 뉴욕·도쿄가 먼저 도입한 ‘도시 압축 개발’ 모델
용적이양제는 이미 뉴욕 맨해튼과 일본 도쿄 등 주요 도시에서 활용되고 있다.
뉴욕의 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’ 빌딩은 인근 역사적 건물의 용적률을 이전받아 기존 높이(180m)에서 400m 초고층 빌딩(용적률 3000%)으로 개발됐다. 도쿄도 역시 신마루노우치·그랑도코빌딩 등에서 문화재 인근 지역의 용적률을 구매해 고층화에 성공했다.
서울시도 이 같은 해외 사례를 벤치마킹해 “규제지역의 개발 제한을 해소하면서도, 도시 전반의 밀도를 효율적으로 조절할 수 있다”고 설명했다.
◆ 제도 안착 위한 ‘서울형 선도사업’ 추진
서울시는 제도 안정화를 위해 ‘서울형 용적이양 선도사업’을 함께 추진한다. 선도지역은 ▲규제강도가 높아 완화가 어려운 지역 ▲노후도가 높고 개발압력이 큰 지역 ▲제도적 의미가 큰 지역 등으로 선정될 예정이다.
또한 공정한 거래와 투명한 관리체계를 위해 ‘용적이양 관리대장’ 도입 및 중개기관 설립도 검토 중이다. 용적 교환 기준은 개별 공시지가를 기본으로 하되, 감정평가 방식으로 보완해 거래가격을 현실화한다.
‘용적률 이양제’ 국내 첫 도입… 올해 하반기 본격 시행 예정 [사진. 서울시]
소규모 건축물 용적률도 한시 완화… “꼬마빌딩 활력 기대”
서울시는 동시에 ‘소규모 건축물 용적률 한시적 완화’ 조치도 시행한다. 3년간(2028년 5월 18일까지) 제2·3종 일반주거지역 내 소규모 건축물의 용적률 상한을 각각 200%→250%, 250%→300%로 완화한다.
대상은 ▲부지 1만㎡ 미만 소규모 재건축 ▲부지 5000㎡ 미만 재개발 ▲36세대 미만 자율주택정비사업 등이다.
기부채납 등 조건 없이 용적률을 상향함으로써 다세대·다가구·꼬마빌딩 등 소규모 도심정비사업의 사업성을 높이는 효과가 기대된다.
서울시 관계자는 “용적률 완화로 추가 연면적이 확보되면 임대수익이 늘고, 조합원 분담금이 줄어드는 등 실질적 혜택이 발생할 것”이라며 “침체된 소규모 정비시장에 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 밝혔다.