새해가 엊그제 밝은 것 같은데, 벌써 3월도 중순을 넘어 달리고 있습니다.
부동산업계에서는 자연스레 각종 지표와 지수 등을 활용하여 시장 분석을 내놓고 있습니다.
오늘은 이러한 분석은 뒤로 하고, 오피스 시장 최전선에서 뛰고 일하면서 직접 피부로 와닿는 시장 상황에 대해 이야기 해보려 합니다.
여의도 오피스 전경
오피스빌딩 시장의 수요와 공급
▶ 강남 > 판교, 성수 > 여의도 > 마곡
기업의 분야에 따라 다르긴 하지만, 많은 기업에서 오피스 지역을 선호하는 순. 이는 매매가와도 일치합니다.
모든 부동산이 그러하듯 수요와 공급 법칙을 거론하지 않을 수 없을 것 같습니다.
먼저 공급을 보겠습니다.
우선, 강남권(GBD, 강남역-양재역 강남대로 일부 포함) 같은 경우, 대로변을 중심으로 신축공사가 진행 중인 부지가 몇 군데 눈에 띕니다. 그러나, 그마저도 오피스텔과 주상복합으로 짓고 있는 상황입니다.
서울의 업무지구 오피스는 지난 2020년 여의도의 파크원이 완공되면서 역대 최대 규모로 오피스 공급이 되었습니다.
하지만, 올해는 '공급 제로' 인 상황이고, 오히려 서울 도심에 위치한 삼성생명 서소문빌딩이 노후화로 재개발 공사를 한다 하여 도심권역 시장규모는 축소가 될 것으로 보입니다.
서울 마곡권역에 A급 오피스빌딩이 공급(약 41만m² 수준)되지만, 2024년도 완공 예정이고, 최근 젊은 MZ세대에게 가장 핫한 상권이자 베틀그라운드를 만든 크래프톤이 성수동 이마트 본사 건물을 매입하면서 최근 많은 게임회사가 관심을 보이는 성수동 같은 경우에는 공급이 이뤄지고는 있지만, 대부분이 중소형 규모의 복합시설이나 지식산업센터이기 때문에 오피스 시장의 높은 수요를 흡수하기에는 매우 제한된 공급량 입니다.
다음은 수요 입니다.
오피스시장의 1번지 테헤란로는 당연 말한 것도 없이 수요의 포화상태 입니다. 코로나로 인하여 급격히 떠오르는 재약, 바이오와 IT를 기반으로 한 금융사, 이커머스가 새롭게 떠오르고 있고, 거기에 스타트업에서 투자유치(투자회사들이 대부분 강남에 위치)와 실력있는 인재를 채용하기 위해 교통이 편리하고, 직원들이 다양한 문화생활을 즐길 수 있는 강남을 선호하는 성향이 강하게 나타나고 있습니다.
기업들은 강남을 선호하지만, 미리 대기표까지 끊어 놓고, 공실이 생기기도 전에 계약부터 하는 기업들이 많다 보니 결국 공실률은 제로에 가깝습니다. 그러기에 결국 기업들은 강남과 거리상으로 가까운 판교, 성수, 과천 등으로 이전하고 있습니다.
현재, 판교 테크노벨리는 IT(Information Technology), BT(Bio Technology), CT(Culture Technology) 등 다양한 Technolgy를 기반으로 한 기업이 판교에 입주하여 공실률이 제로. 정말 제로 입니다.
판교를 찾는 기업수요는 판교의 전매제한(10년)이 풀리면서 서서히 매각을 계획하는 기업을 찾아나서 사옥 매입에도 관심이 많아지고 있습니다. 매매 수요도 늘다보니 자연스레 매매가격도 올라가겠죠.
판교의 대표적인 오피스빌딩 거래사례는 이전 최고가를 갈아치운 판교 H스퀘어 (연면적 기준 평당 2,600만원/21년 거래사례)가 있고, 올해 판교역 알파리움타워가 약 1조 원(연면적 기준 평당 3,000만원 수준/22년 초 거래사례)에 거래되었습니다. 거래금액만 보더라도 판교가 얼마나 인기가 있는 지역인지를 가늠할 수 있습니다. 실제로 판교 오피스빌딩 가격은 서울 여의도권역의 금액을 뛰어 넘었습니다.
여의도는 코로나의 타격을 많이 본 대표적인 권역이고, 20년도 이전까지 A급 오피스빌딩의 공급이 이뤄지다보니, 최악의 공실률을 기록한 적이 있었습니다. 이로 인해 임대기간 중 일정 기간 동안 임대료를 면제해 주거나 인테리어 비용을 지원하는 사례도 있었죠.
▶ 여의도 A급 오피스 빌딩 공급사례
- 빌딩명: 파크원
- 높이: 333m
- 층수: 72층 (여의도에서 가장 높은 오피스 빌딩)
- 규모: 총 4개동 (오피스 2개동, 호텔 1개동, 백화점 1개동)
- 시공: 포스코건설
▶그 외
- 포스트타워 (여의도우체국 재개발)
하지만, 최근 들면서 여의도 오피스빌딩 공실률도 낮아지고 있습니다. 대규모 장기 공실로 우려했던 파크원도 대규모 임대차 신규 계약을 맺었고(바이엘코리아 약 1,400평 / 유한생활건강 약 1,000평) 포스트타워는 유수홀딩스(약 600평) , IFC Three는 스프릿코리아자산운용(약 500평)과 임대계약을 맺었습니다. (IFC는 소규모 임대계약 사례가 많음)
이렇게 여의도로 기업수요가 몰리면서 '제2의 전성기'가 올 것이라는 기대감을 주는 이유는 오세훈 서울시장의 공약이었던 여의도 '디지털금융특구' 가 한 몫을 한 것으로 보입니다. 그러면서 핀테크와 관련된 스타트업이 여의도 인근으로 모여드는 추세입니다. (자산관리 애플리케이션 '뱅크샐러드'가 대표적)
또한, 21년 2월에 '더 현대 서울'이 개장하면서 여의도에 새로운 바람을 불러왔고, 최근에 신세계에서 IFC를 4조 원에 매수한다는 계획과 스타필드를 조성한다는 포부를 밝혔습니다. 계획대로만 된다면 현대와 신세계가 여의도 리테일 상권을 변화시킬 것이고, 이는 오피스 시장에도 큰 영향을 줄 것으로 보여집니다.
▶ 디지털금융특구
2025년까지 '서울디지털금융허브지원센터'를 신설하고, 글로벌 금융 오피스를 확대 조성하여 서울 소재 해외 금융기관을 약250개까지 늘리겠다는 계획
▶ 오피스빌딩 시장 임대료 4.4% 오를 것
실무자로 느껴 본 바로는 여전히 대기 수요가 있는 강남과 판교는 임대료가 오를 것으로 보여집니다. 반면, 서울 도심권역과 여의도는 현재 수준으로 머무르지 않나 생각됩니다. (단순히 수요/공급으로만 예상했습니다.) 마곡의 경우는 아직 공급이 진행중이고, 입주가 가능한 기업의 업종이 제한되어 있다 보니, 임대료는 보합을 유지하거나 소폭 하향할 것으로 예상합니다.
이상 작년(21년) 하반기부터 올 초까지 오피스빌딩 시장의 상황과 업계에서 내린 전망을 비교해봤습니다.
올해 연말에 과연 전망과 시황이 얼마나 차이가 있을지, 차이가 있다면 어디서 어떤 변수가 발생하였는지 알아보면 많은 공부가 될 것 같습니다.
저작권자 ⓒ 경인바른뉴스, 무단 전재 및 재배포 금지